Quand le bailleur refuse de renouveler votre bail commercial, vous perdez en principe le local où votre activité s’exerce. La clientèle qui venait à cet endroit peut aussi disparaître avec lui.
Reste à savoir combien vous pouvez réclamer, et comment le calculer. Dans cet article, voici les postes qui entrent dans l’indemnité d’éviction, la méthode à suivre pour chacun, et les cas où rien n’est dû.
Qui a droit à l’indemnité d’éviction ?
Le bailleur qui refuse le renouvellement doit en principe une indemnité d’éviction. Vous n’avez pas à prouver sa faute, le refus suffit.
Elle couvre le préjudice causé par le refus, et vous devez le démontrer avec vos pièces. Le bailleur peut la réduire en prouvant que votre préjudice est plus faible.
Deux cas excluent l’indemnité, et un repentir reste possible :
Un motif grave et légitime contre vous.
Un immeuble insalubre ou dangereux.
Le bailleur peut se repentir dans les 15 jours suivant la décision fixant l’indemnité, si vous occupez encore les lieux et n’avez pas loué ni acheté un autre local pour vous réinstaller.
Mise en demeure à respecter
Le motif grave ne peut être retenu que si le bailleur vous a envoyé une mise en demeure par acte extrajudiciaire. Elle doit préciser le manquement et reproduire les termes de l’article L. 145-17 du Code de commerce, à peine de nullité.
Le manquement doit aussi continuer ou se répéter plus d’un mois après cette mise en demeure.
Comment se calcule l’indemnité d’éviction ?
Indemnité de remplacement : quand le fonds disparaît
Si l’éviction fait disparaître le fonds, c’est-à-dire l’ensemble de l’activité avec sa clientèle, l’indemnité principale remplace sa valeur. Pour la fixer, le juge regarde les usages de votre profession, c’est-à-dire la façon habituelle de vendre ce type de commerce.
Il examine notamment la clientèle perdue, le droit au bail et les résultats d’exploitation. Le chiffre d’affaires des trois derniers exercices sert souvent de base. Gardez donc ces bilans à portée de main.
Dans un commerce de proximité, la clientèle dépend souvent de l’emplacement. Si le bailleur vous fait partir, cette clientèle peut être perdue, et le fonds disparaît avec elle.
Les frais de remploi, qui couvrent les frais et droits liés au rachat d’un fonds, ne sont pas dus si le bailleur prouve que vous ne vous êtes pas réinstallé. Gardez donc vos factures d’achat et d’installation.
Indemnité de transfert : quand l’activité peut être déplacée
Droit au bail : deux éléments à distinguer
Le loyer comparé
Le calcul compare le loyer qui aurait été payé après renouvellement à la valeur locative du local, c’est-à-dire le loyer de marché. La différence est ensuite multipliée par un coefficient.
Le coefficient
Il dépend de la qualité de l’emplacement et de la nature de l’activité. Les décisions ne retiennent pas de coefficient unique pour tous les commerces : il se fixe dans chaque dossier.
Si le transfert est possible, on ajoute le coût d’un nouveau pas-de-porte et la valeur du droit au bail perdu.
Si ce coût dépasse la valeur du fonds, l’indemnité se limite à la valeur de remplacement, et le bailleur doit prouver le transfert possible.
Le déménagement se prouve par devis ou factures. Les frais de réinstallation, pour équiper le nouveau local de façon comparable, ont représenté 30 % de l’indemnité principale dans un dossier jugé en 2026.
Ce qui fait varier l’indemnité d’éviction
La date à retenir dépend de votre situation dans les lieux. Si vous avez déjà quitté le local, le préjudice se mesure au jour de votre départ effectif.
Si vous l’occupez encore, il se mesure à la date de la décision du juge.
D’autres éléments font varier le montant :
Le chiffre d’affaires réalisé si vous restez dans le local après la fin du bail.
Les résultats et la clientèle perdue, car le chiffre d’affaires seul ne suffit pas.
Le droit au bail, si l’activité peut reprendre ailleurs, calculé avec un coefficient propre à l’emplacement et à l’activité.
Préparer les preuves
Le montant se discute pièce par pièce, car le bailleur peut prouver que votre préjudice est moindre.
Réunissez donc les bilans et les résultats d’exploitation des trois derniers exercices, vos relevés de chiffre d’affaires et vos liasses fiscales, c’est-à-dire vos déclarations annuelles transmises au fisc.
Trois exemples de calcul
Avant tout calcul, identifiez le cas qui s’applique : remplacement, transfert ou emplacement exceptionnel. Ce choix détermine la méthode, donc le montant.
Demandez-vous si votre clientèle tient à ce lieu précis, ou si elle peut suivre votre activité ailleurs. La réponse indique le cas à retenir.
Chaque cas donne une base de calcul différente :
Critère
Remplacement
Transfert
Emplacement exceptionnel
Condition
Le fonds ne peut pas être déplacé sans perdre sa clientèle
Le fonds peut continuer dans un autre local
Le local a un emplacement exceptionnel
Base de calcul
Valeur marchande du fonds
Écart de loyer, corrigé par un coefficient
Valeur du droit au bail
Indemnité principale
Valeur du fonds
Écart de loyer multiplié par le coefficient du dossier
Valeur du droit au bail, parfois au-dessus de celle du fonds
Additionnez les postes
Dans un dossier chiffré, la base est de 40 446 €. Les frais de réinstallation sont de 12 133,80 €, soit 30 % de cette base. Faites la même addition sur le vôtre :
l’indemnité principale ;
les frais de déménagement et de réinstallation, si vous avez les factures ;
les frais et droits de mutation, payés pour l’achat d’un fonds de même valeur.
Si le bailleur refuse de verser l’indemnité
Si le bailleur refuse de payer, vous pouvez rester dans les lieux jusqu’au paiement complet. Pendant ce temps, vous devez une indemnité d’occupation, c’est-à-dire une somme pour l’usage des locaux.
Après le paiement complet, le locataire dispose de trois mois pour restituer les locaux.
Une fois la somme versée, vous avez trois mois pour rendre les locaux. Le même délai court après un versement à un séquestre, un tiers qui garde l’argent, dès que vous êtes informé. Pour toucher les fonds, rendez les clés.
Agir pour obtenir l’indemnité
Réunissez vos pièces
Rassemblez le bail, le congé ou le refus, les comptes, les preuves de clientèle et les justificatifs des frais. Réussite : chaque poste a au moins une pièce.
Chiffrez chaque poste
Notez un montant par poste, avec la pièce qui le prouve. Réussite : le total correspond à la somme des lignes.
Mettez le bailleur en demeure
Envoyez-lui une lettre écrite qui réclame le montant chiffré. Réussite : vous avez l’accusé de réception.
Saisissez le tribunal judiciaire
Faites-le dans les deux ans suivant la date pour laquelle le congé a été donné. Réussite : vous avez le reçu du dépôt de votre demande.
Retenez l’essentiel : le montant dépend de votre cas (remplacement, transfert ou emplacement exceptionnel) et se prouve poste par poste, avec des pièces. Rien n’est dû en cas de motif grave contre vous ou d’immeuble insalubre.
Votre prochain pas : rassemblez vos bilans, vos factures et le refus du bailleur, puis chiffrez chaque poste sur une seule feuille.
Foire aux questions
Le locataire peut-il résilier son bail commercial avant son échéance ?
En principe, oui : vous pouvez donner congé à chaque fin de période de trois ans, en respectant le préavis prévu par la loi.
Ce congé vient de vous, et non d’un refus du bailleur. Il ne relève donc pas d’un refus de renouvellement.
L’indemnité d’éviction est-elle imposable ?
Oui, elle peut l’être, mais il n’y a pas de réponse unique. Le traitement fiscal dépend de votre situation et de la nature des sommes reçues. Avant d’accepter un montant, faites-le vérifier par un expert-comptable ou un conseil fiscal.
Faut-il un avocat pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction ?
Non, pas forcément. Vous pouvez vous entendre avec le bailleur sur le montant, à l’amiable. Si vous saisissez le tribunal judiciaire, les règles de représentation dépendent de la procédure engagée, donc renseignez-vous avant de déposer votre demande.
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