Un bail commercial de 9 ans finit par arriver à son terme, et le local ne reste pas acquis au locataire pour autant.
Comment obtenir le renouvellement, et que faire si le bailleur refuse ? Cet article vous explique les démarches, les délais et les réponses possibles du bailleur.
Qu’est-ce que le renouvellement du bail commercial ?
Un bail commercial dure au moins 9 ans, mais bailleur et locataire peuvent convenir d’une durée plus longue. À l’échéance, si vous remplissez les conditions légales, le renouvellement vous donne le droit de poursuivre le bail.
Le bail renouvelé dure 9 ans, sauf accord pour une durée plus longue. Il prend effet le jour où le bail précédent expire.
Ne pas confondre
Renouvellement
Bail renouvelé pour 9 ans, sur demande dans les délais.
Tacite prolongation
Ni congé ni demande de renouvellement : le bail continue, sans durée fixée.
Bail dérogatoire
Contrat hors statut, limité à 3 ans renouvellements compris, sans droit au renouvellement. Si vous restez sans opposition du bailleur, un bail commercial peut se former.
Qui peut demander le renouvellement ?
Le droit au renouvellement appartient au propriétaire du fonds, c’est-à-dire du commerce exploité dans les locaux. Vérifiez que c’est bien votre cas.
Sauf motif légitime, le fonds doit avoir été exploité effectivement pendant les 3 années qui précèdent la fin du bail. Une activité intermittente, des locaux vides ou une activité trop récente ne suffisent pas.
Vérifiez chaque point :
- Être immatriculé au registre du commerce (commerçant) ou au répertoire national des entreprises (artisan).
- Être en règle à la date de la demande ou à celle du congé.
- En cas de vente, l’acquéreur peut demander le renouvellement s’il exploite le fonds dans les locaux.
- Le transfert du bail seul ne vaut pas transfert du fonds.
Demander le renouvellement : les étapes
Demandez le renouvellement dans les 6 mois avant la fin du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation.
Envoyez-la par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Adressez-la au bailleur ou à son gérant. À plusieurs propriétaires, l’un d’eux suffit en principe.
La demande doit reproduire une mention obligatoire, et son absence peut entraîner la nullité. Retenez ces points :
- Recopiez la mention exacte dans votre demande, sans la résumer.
- Le bailleur a trois mois à compter de la notification pour refuser, par acte de commissaire de justice, en donnant ses motifs.
- S’il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
- Vous pouvez proposer un nouveau loyer dans la demande, sans y être obligé.
Quels délais pour agir ?
Le bailleur a 3 mois pour répondre à votre demande. Ce délai court à partir de la notification de cette demande.
Si le bailleur ne refuse pas dans ces 3 mois, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Gardez une preuve de la date de notification : c’est elle qui fixe l’échéance.
Retenez ces délais, car chacun court à partir d’une date précise.
| Congé en tacite prolongation | Action après un congé de refus | |
|---|---|---|
| Durée | Préavis d’au moins 6 mois | 2 ans |
| Point de départ | Notification du congé | Date d’effet du congé |
| Conséquence | Le congé prend effet le dernier jour d’un trimestre : 31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre | Passé ce délai, vous ne pouvez plus agir en justice. La saisine de la commission de conciliation ne l’arrête pas. |
Que peut répondre le bailleur ?
Refus motivé
Le bailleur peut refuser, mais seulement par acte de commissaire de justice, dans les 3 mois suivant la notification de votre demande. Il doit aussi donner ses motifs.
Cette mise en demeure est une sommation écrite. Si vous la recevez, arrêtez le manquement dans le mois : passé ce délai, il peut servir de motif.
Silence du bailleur
Si le bailleur ne répond pas dans les 3 mois, il accepte le principe du renouvellement, mais pas le loyer que vous avez proposé. Ne considérez pas votre offre comme acceptée : sans accord sur le montant, le loyer reste à fixer.
Relancez le bailleur par écrit et conservez la preuve de chaque envoi.
Congé avec offre de renouvellement
Face à une offre de renouvellement, vous avez trois choix. Vous acceptez le renouvellement et le loyer proposé. Vous acceptez le renouvellement mais contestez le loyer. Ou vous refusez l’offre.
Si vous contestez le loyer, vous ou le bailleur pouvez saisir la commission départementale de conciliation du département où se trouve le local. Vous pouvez aussi saisir le juge.
Que se passe-t-il en cas de refus ?
En principe, un refus ouvre droit à une indemnité d’éviction, une somme versée par le bailleur pour réparer le préjudice du locataire.
Elle couvre d’abord la valeur marchande du fonds, c’est-à-dire ce que le commerce vaut à la vente selon les usages du métier. Elle peut inclure les frais de déménagement et de réinstallation.
Exceptions et vos droits
Refus sans indemnité
- Immeuble insalubre ou dangereux, à démolir selon la loi.
- Votre manquement, persistant ou répété plus d’un mois après une mise en demeure.
Si l’indemnité est due
- Vous restez dans les lieux jusqu’au paiement.
- Vous versez une indemnité d’occupation jusqu’à votre départ.
- Vous saisissez le tribunal dans les 2 ans suivant la prise d’effet du congé.
Quel loyer et quels frais au renouvellement ?
Le loyer renouvelé
Le loyer renouvelé se fixe d’abord par accord entre les deux parties. Vous pouvez donc négocier le montant avec le bailleur.
Sans accord, le loyer est en principe plafonné selon la variation de l’ILC (indice des loyers commerciaux) pour une activité commerciale ou artisanale. Pour une activité tertiaire, c’est l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) qui s’applique.
Pour le loyer plafonné, faites ceci :
- Multipliez le loyer actuel par le nouvel indice, puis divisez par l’indice du même trimestre un an plus tôt.
- Le bon indice dépend de votre activité et de votre bail.
- Si le bail dépasse 12 ans par tacite prolongation, le plafonnement ne joue pas.
- Si un changement notable touche le local, la hausse annuelle ne dépasse pas 10 % du loyer précédent.
Les frais de la démarche
Il n’existe pas de tarif officiel pour la simple demande de renouvellement. Le coût dépend surtout de l’acte de commissaire de justice, alors demandez son tarif avant de le faire établir.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est gratuite. Saisissez-la par lettre recommandée avec avis de réception.
Pour garder vos locaux, demandez le renouvellement par écrit dans les 6 mois avant la fin du bail, et gardez la preuve de l’envoi. Si le bailleur refuse, agissez en justice dans les 2 ans.
Votre prochain pas : relevez la date de fin de votre bail, c’est elle qui fixe le délai. Puis envoyez votre demande sans attendre.
Foire aux questions
Un bail dérogatoire peut-il être renouvelé ?
Non. Un bail dérogatoire ne donne pas droit au renouvellement prévu pour les baux commerciaux, et sa durée totale ne peut pas dépasser 3 ans. Si votre contrat est de ce type, il prend fin sans renouvellement.
Le bail commercial de 9 ans peut-il être résilié avant son terme ?
Oui, le locataire peut résilier le bail avant son terme, mais seulement à la fin de chaque période de 3 ans.
Il doit alors donner congé au moins 6 mois avant cette date. Sans ce congé, le bail court jusqu’à son terme de 9 ans.
Le loyer peut-il être révisé pendant la durée du bail sans renouvellement ?
Oui. Le loyer peut être révisé pendant le bail, sans attendre le renouvellement. Cela se fait tous les 3 ans, ou selon une clause d’échelle mobile, souvent annuelle, si votre bail en contient une.
Cette clause fait suivre le loyer à un indice : c’est elle qui fixe le rythme de la révision.
