🏠 Plus-values immobilières à l’étranger : comment éviter la double imposition ? 🌍📈

La vente d’un bien immobilier situé à l’étranger peut générer une plus-value importante… mais aussi des questions fiscales complexes. En tant que résident fiscal français, êtes-vous imposable en France ? Dans le pays où se trouve le bien ? Ou les deux ? Et comment éviter d’être taxé deux fois sur le même gain ? Cet article vous guide à travers les règles applicables en 2025 et vous aide à sécuriser votre fiscalité.

🔍 Quelle imposition pour une plus-value immobilière étrangère ?

Un contribuable domicilié fiscalement en France est imposé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux. Cela comprend :

Les revenus locatifs
Les dividendes
Et bien sûr… les plus-values immobilières, même si le bien est situé à l’étranger

⚠️ La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien situé à l’étranger doit donc être déclarée en France, sauf exception prévue par une convention fiscale.

⚖️ Le rôle des conventions fiscales bilatérales

La plupart des conventions fiscales conclues par la France attribuent le droit d’imposer la plus-value immobilière :

Au pays où se situe l’immeuble
Mais la France conserve le droit d’imposer également… tout en évitant la double imposition

➡️ Cela signifie que vous pouvez être taxé à l’étranger et en France, mais avec un mécanisme de crédit d’impôt prévu pour éviter la double taxation.

💡 Exemple : Vous vendez un bien au Portugal avec une plus-value de 100 000 €. Le Portugal taxe cette plus-value à 28 %. Vous devez la déclarer en France également, mais vous bénéficierez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé au Portugal.

🧾 Comment déclarer une plus-value étrangère en France ?

La plus-value doit être déclarée dans votre déclaration de revenus (formulaire 2042), accompagnée d’une annexe 2047 pour les revenus de source étrangère.

🔹 Elle sera soumise :

À l’impôt sur le revenu (au taux forfaitaire de 19 % en principe)
Aux prélèvements sociaux (17,2 %), sauf exceptions (ressortissants de l’UE/EEE)

🔹 Vous devrez justifier :

Du montant de la plus-value
Du pays d’imposition
De l’impôt payé à l’étranger (relevés, justificatifs, certificat fiscal)

✅ Nos conseils pour éviter la double imposition

Vérifiez la convention fiscale applicable entre la France et le pays concerné
Conservez tous les documents relatifs à la vente (acte, relevé bancaire, impôt étranger)
Déclarez intégralement la plus-value en France, même si elle a déjà été imposée
Faites appel à un avocat fiscaliste pour vérifier le montant du crédit d’impôt et éviter les erreurs de déclaration
Anticipez les impacts sur l’IFI si vous réinvestissez dans un bien immobilier en France

👨‍⚖️ Genius Avocats vous accompagne

Notre cabinet conseille particuliers et investisseurs dans :

La déclaration de plus-values immobilières internationales
L’analyse des conventions fiscales applicables
Le calcul du crédit d’impôt à imputer
L’assistance en cas de contrôle fiscal ou de rectification
La stratégie de réinvestissement fiscalement optimisée

🎯 En résumé

La fiscalité des plus-values immobilières à l’étranger est un domaine sensible, à la frontière entre deux fiscalités. En 2025, la coopération entre les États se renforce. Mieux vaut anticiper, déclarer correctement et éviter les doubles impositions… ou les pénalités.

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