Droit immobilier – Avocat immobilier

1. Tout savoir sur le droit immobilier et le rôle de l’avocat en droit immobilier

Le droit immobilier est un domaine juridique essentiel qui régit les relations liées aux biens immobiliers. Que vous soyez propriétaire, locataire ou investisseur, comprendre les enjeux du droit immobilier est crucial. Dans cet article, nous allons explorer ce qu’est le droit immobilier, le rôle d’un avocat spécialisé dans ce domaine, et pourquoi il est conseillé de faire appel à ses services.

1. Qu’est-ce que le droit immobilier ?

Le droit immobilier englobe l’ensemble des règles et des lois qui régissent les biens immobiliers, c’est-à-dire les terrains et les bâtiments. Ce domaine du droit traite des questions de propriété, de location, de vente, de construction, ainsi que des droits et obligations des propriétaires et des locataires. Il inclut également des aspects comme l’urbanisme, l’expropriation, et les litiges liés à la copropriété.

2. Que fait l’avocat en droit immobilier ?

L’avocat en droit immobilier joue un rôle crucial en conseillant et en représentant ses clients dans divers aspects liés à l’immobilier. Ses principales missions incluent :

1. Conseil juridique: L’avocat aide ses clients à comprendre les lois et règlements en matière immobilière, leur permettant ainsi de prendre des décisions éclairées.

2. Rédaction de contrats: Que ce soit pour un bail, une promesse de vente ou un acte de propriété, l’avocat s’assure que les documents légaux sont correctement rédigés et conformes à la législation en vigueur.

3. Litiges immobiliers : En cas de conflit, l’avocat représente ses clients devant les tribunaux pour défendre leurs droits, que ce soit dans des affaires de non-paiement de loyer, de troubles de voisinage ou de vices cachés.

4. Transactions immobilières : L’avocat accompagne ses clients lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, garantissant que toutes les étapes sont conformes aux lois et protégées juridiquement.

3. Pourquoi prendre un avocat en droit immobilier ?

Faire appel à un avocat en droit immobilier présente plusieurs avantages :

1. Expertise juridique : Le droit immobilier est complexe et en constante évolution. Un avocat spécialisé possède les connaissances nécessaires pour naviguer dans ce domaine.

2. Protection de vos intérêts : L’avocat veille à ce que vos droits soient respectés et qu’aucune clause abusive ne figure dans vos contrats.

3. Résolution des litiges : En cas de conflit, un avocat expérimenté saura trouver des solutions amiables ou, si nécessaire, défendre vos intérêts devant un tribunal.

4. Gain de temps et d’efficacité : En confiant vos affaires immobilières à un professionnel, vous pouvez vous concentrer sur d’autres aspects de votre vie ou de votre entreprise, tout en étant assuré que vos intérêts sont entre de bonnes mains.

Conclusion

Le droit immobilier est un domaine essentiel qui nécessite une connaissance approfondie des lois et des règlements. L’avocat en droit immobilier est un allié précieux pour toute personne impliquée dans des transactions immobilières ou des litiges. Que ce soit pour obtenir des conseils, rédiger des contrats ou résoudre des conflits, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier est souvent la meilleure solution pour protéger vos intérêts.

2. Vices cachés immobiliers : comment se défendre ? 

1- C’est quoi les vices cachés ?

Les vices cachés immobiliers font référence à des défauts non apparents d’un bien immobilier au moment de l’achat.

 Conformément à l’article 1641 du Code civil, la qualification de vice caché ne peut être retenue que si les désordres rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuent tellement la valeur que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

2- Puis-je obtenir réparation en cas de découverte de vices cachés ?

En cas de découverte d’un vice caché après l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur peut engager la responsabilité du vendeur pour obtenir réparation. Il est important de noter que l’acheteur doit prouver que le vice existait avant la vente, qu’il était caché et qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné.

 Aussi, et conformément à l’article 1645 du Code civil sur les vices cachés, le vendeur qui connaissait les vices de la chose, est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

3- La clause d’exonération de la responsabilité du vendeur en cas de vices cachés est-elle valable ?

Quid de la validité de la clause exclusive de responsabilité du vendeur insérée dans les contrats de vente immobilière qui stipule que l’acquéreur prendrait l’immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés est-elle valable ? La réponse à cette question est apportée par l’article 1643 du Code civil sur les vices cachés qui est le visa souvent utilisé par la Cour de cassation en la matière.

Cet article pose le principe de l’inapplicabilité de cette clause dès lors que le vendeur connaissait les vices au moment de la vente.

Aussi les juges distinguent selon la qualité de professionnelle de l’immobilier ou non du vendeur. 

 Ainsi est-il admis que le vendeur profane ne peut invoquer en cas de vices cachés la clause exclusive de responsabilité que si sa mauvaise foi n’est pas établie (Civ. 3^e, 12 nov. 1975, n^o 74-13.775 ; Civ. 3^e, 25 avr. 2007, n^o 06-13.290). Aussi, la mauvaise foi du vendeur profane est considérée comme établie dès lors que ce dernier connaissait les vices au moment de la vente (Civ 3^e, 16 déc. 2009, n^o 09-10.540) et s’est gardé d’en informer l’acquéreur.

 En ce qui concerne le vendeur professionnel, il pèse sur lui une présomption de connaissance des vices qui exclut l’invocation par celui-ci de la clause exclusive de responsabilité (Com. 27 nov. 1991, n^o 89-19.546). 

4- Dans quel délai dois-je saisir la Justice en cas de découverte de vices cachés ? 

Selon l’art. 1648, al. 1er,l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice (Cass., ch. mixte, 21 juill. 2023, no 21-17.789).

Il est recommandé de faire inspecter le bien par un professionnel avant l’achat afin de détecter d’éventuels vices cachés. En cas de litige, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat expert en droit immobilier et en particulier en matière de vices cachés.

Le cabinet GENIUS AVOCATS justifie d’une expertise avérée en matière de vices cachés immobiliers qu’il peut mettre à votre service afin de vous accompagner dans vos litiges relatifs aux vices cachés.

Contactez nous !  Par téléphone au 06 45 77 21 03, par mail à contact@genius-avocats.fr ou via le formulaire de contact du cabinet !

3. Je découvre des vices cachés : quelles démarches à suivre ?

Entretien avec Maître Claire Anguillaume

Régulièrement, vous recevez des appels de particuliers ou d’entreprises victimes de vices cachés. Pouvez-vous, avant de nous expliquer comment faire face à cette situation, nous rappeler ce que sont les vices cachés ? 

Maître Anguillaume. Bien sûr. Il est important de bien comprendre la notion de vices cachés et d’en donner une définition claire.

Les vices cachés sont des défauts qui :

– Ne sont pas visibles lors de l’achat du bien.

– Rendent le bien impropre à son usage normal ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien, ou n’en aurait donné qu’un prix inférieur, s’il en avait eu connaissance.

Il y a donc trois critères précis qui se dégagent : 

1) D’abord le caractère caché : Le vice doit être inobservable lors des visites du bien préalable à la vente.

2) Ensuite le caractère antérieur à la vente : Le vice doit exister au moment de la vente, même s’il ne se manifeste qu’ultérieurement. 

3) Enfin, la gravité : Le défaut doit être suffisamment grave pour affecter l’usage du bien.

Merci de cette définition pratique. Pouvez-vous nous donner quelques exemples de vices cachés ? 

Maître Anguillaume. Les exemples sont multiples mais nous retrouvons souvent pour les achats de maisons et appartements des problèmes de moisissures, d’humidité, d’infiltration d’eau, de punaises de lit, de travaux mal réalisés, des problématiques de toitures aussi.

En général, les travaux qui peuvent remédier à ces vices dépassent les 5 000 euros. 

Pour les achats de véhicules d’occasion, nous retrouvons souvent un véhicule défectueux dont les réparations dépassent le montant d’acquisition. 

Ce sont donc des problèmes graves. Et en regardant sur le net, nous voyons bien que les acheteurs sont un peu désemparés car le plus souvent cette acquisition immobilière ou d’un véhicule est un projet de vie.  Que doivent-ils faire ? 

Maître Anguillaume. Tout à fait. Les acheteurs ont fourni un effort financier important pour un projet qui leur tient à coeur et ils découvrent avec stupéfaction que le vendeur leur a menti et leur a caché des informations sur le bien. 

A cette étape, il y a deux choses importantes à faire : 

1- La première chose est la constatation du vice autrement dit l’acheteur doit se préconstituer des preuves du vice cachés.

Plus précisément, il doit faire constater son vice par un commissaire de justice et/ou demander une expertise à un artisan ou à un expert privé. Il peut également récolter des témoignages.

Le but de ces démarches est de montrer l’ampleur des vices et le caractère antérieur. 

2- La deuxième chose est de contacter un avocat.

Quel sera donc le rôle de l’avocat et pourquoi le contacter à cette étape ? L’acheteur pourrait en effet prendre contact avec son vendeur ? 

Maître Anguillaume. L’acheteur peut prendre contact avec son vendeur mais en réalité cela aboutit rarement à une transaction. Le vendeur qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi se prévaut généralement-  et cela à tort – du fait que l’acquéreur a acquit le bien en l’état et qu’il existe une clause exonératoire de responsabilité dans l’acte de vente aussi appelée clause de non-garantie. 

L’avocat prendra contact avec le vendeur non pas pour lui demander de régler le montant des travaux mais pour l’inviter à une expertise contradictoire amiable. 

En cas de réponse favorable, une réunion d’expertise privée contradictoire sera menée. Une fois le rapport de l’expert communiqué, une transaction financière est donc envisageable et un protocole d’accord peut être conclu. 

En cas d’absence de retour sous 8 jours ou de refus de prendre part à cette expertise amiable, l’avocat va entamer une procédure judiciaire. 

Avant de revenir sur la procédure judiciaire, je voudrais que vous nous expliquiez plus en détail la clause de non-garantie des vices cachés ? 

Maître Anguillaume. C’est une clause en effet très importante et souvent mal comprise. Les vendeurs  pensent que cette clause les protègent et les acquéreurs qu’elle les empêchent d’agir. Or il n’en est rien ! Cette clause est souvent rédigée comme suit : “

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance. sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

• Des vices apparents,
• Des vices caches

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.»

Le principe est donc que l’acheteur n’a pas de recours contre le vendeur s’il existe des vices cachés dans la maison. Ce principe souffre de deux exceptions  :1) si le vendeur est un professionnel ou 2) si le vendeur avait connaissance des vices. Dans ces deux cas  la clause ne joue pas. 

Ainsi, si le vendeur n’est pas un professionnel alors il reviendra à l’acheteur de prouver que le vendeur avait connaissance des vices. Rapporter cette preuve est la clé de voûte de la procédure ! Voilà pourquoi nous accompagnons nos clients qu’ils soient vendeurs ou acquéreurs avec un soin méticuleux lorsqu’il s’agit d’aborder cette question de preuve. 

C’est maintenant plus clair ! Revenons donc au déroulé de la procédure judiciaire ? 

Maître Anguillaume. Deux procédures sont possibles : 

– Une procédure au fond de réparation avec une demande d’expertise judiciaire incidente préalable. 

ou 

– Une procédure d’expertise judiciaire suivi d’une procédure de réparation.

Cela équivaut au même. Le choix de l’une ou de l’autre procédure est un choix stratégique qui dépend de chaque dossier et des envies du client.

Ce qu’il faut retenir est que la procédure se déroule en deux temps : 

1) Premier temps : Demander la désignation d’un expert judiciaire

L’expert judiciaire va venir chez l’acquéreur constater les vices et leur antériorité. Il va également préconiser les travaux de réparation et les chiffrer. 

2) Deuxième temps : Demander la réparation des préjudices ou la résolution de la vente 

Sur la base du rapport de l’expert, nous sollicitons

– soit la réduction du prix de vente (action estimatoire) égale au montant des travaux de réparations et le paiement des préjudices (par ex :préjudice moral et de jouissance) ; 

– soit la résolution de la vente avec restitution du prix de vente ( action rédhibitoire) ; 

Merci de ces précisions. Beaucoup de personnes sont effrayés des procédures judiciaires. Alors quand faut-il se lancer dans une telle procédure? 

Maître Anguillaume. Pour se lancer dans une procédure judiciaire, il faut connaître déjà le montant estimé des réparations. Si le montant des réparations est inférieur à la fourchette de prix 5000 euros, effectivement il n’est pas forcément opportun d’engager ces procédures car vous devez avancer les frais d’avocats et de procédure.

Au-delà, engager un avocat pour défendre ses droits bafoués prend tout son sens.

4. Comment solliciter le retrait judiciaire d’une SCI en cas de divorce ?

Lorsqu’un couple divorce, la gestion des biens communs, notamment ceux détenus par une société civile immobilière (SCI), peut devenir complexe. Le Code civil français, dans son article 1869, offre un cadre pour le retrait d’un associé d’une SCI, stipulant qu’un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, soit selon les conditions prévues par les statuts, soit après autorisation unanime des autres associés, ou encore pour justes motifs par une décision de justice.

Prenons l’exemple de Monsieur X et Madame Y , qui ont constitué une SCI  pour acquérir un bien immobilier servant de domicile conjugal. Après leur divorce, l’attribution du bien à Madame a exacerbé les tensions, rendant la collaboration au sein de la SCI difficile. La communication entre les deux associés s’est limitée à des échanges formels par courriers recommandés et par l’intermédiaire de leurs avocats.

Dans un tel contexte, comment Monsieur [X] peut-il solliciter son retrait de la SCI ?

1. Consulter les Statuts de la SCI

Les statuts de la SCI sont le premier document à examiner. En règle général, les statuts stipulent qu’un associé peut se retirer avec l’autorisation unanime des autres associés. La demande doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, postée au moins trois mois avant la clôture de l’exercice social.

2. Absence d’Affectio Societatis

L’affectio societatis, ou l’intention de collaborer ensemble dans l’intérêt commun de la société, est essentielle dans une SCI. En cas de divorce, cette volonté peut disparaître, justifiant un retrait. Dans notre cas, l’absence d’affectio societatis entre Monsieur [X] et Madame [Y] est évidente, rendant la gestion commune impossible.

3. Solliciter une Décision Judiciaire

Si un accord unanime n’est pas possible, l’associé souhaitant se retirer peut solliciter une décision judiciaire pour justes motifs. Les justes motifs peuvent inclure la mésentente entre associés, l’impossibilité de collaborer, ou encore des difficultés insurmontables pour évaluer et rembourser les droits sociaux. Monsieur [X] peut ainsi demander au tribunal de statuer sur son retrait, en mettant en avant l’absence de communication constructive et les différends persistants sur l’évaluation des droits sociaux.

4. Préparer un Dossier Solide

Pour maximiser ses chances de succès, Monsieur [X] doit préparer un dossier solide, incluant toutes les correspondances échangées, les preuves de l’absence d’affectio societatis, et toute documentation pertinente sur la valeur des droits sociaux.

En conclusion, le retrait judiciaire d’une SCI en cas de divorce nécessite une compréhension claire des statuts de la société, une évaluation de l’absence d’affectio societatis, et souvent l’intervention d’une décision judiciaire. L’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandé pour naviguer dans ce processus complexe et optimiser les chances de succès.

5. Obligations des Associés de Société Civile et le Rôle de l’Avocat

Les sociétés civiles, telles que les sociétés civiles immobilières (SCI), occupent une place particulière dans le paysage juridique français. Contrairement aux sociétés commerciales, les associés d’une société civile sont responsables des dettes sociales de manière indéfinie, proportionnellement à leur part dans le capital social. Cette responsabilité est un sujet crucial pour les associés et les créanciers, et le rôle de l’avocat est essentiel pour naviguer dans ces eaux complexes.

Responsabilité des Associés de Société Civile

L’article 1857 du Code civil stipule que les associés d’une société civile sont tenus de répondre des dettes sociales indéfiniment et proportionnellement à leur participation dans le capital social. Cette obligation s’applique au moment où les dettes deviennent exigibles ou lors de la cessation des paiements. Cependant, l’article 1858 du même code précise que les créanciers doivent d’abord poursuivre la société civile avant de se tourner vers les associés. Cette obligation subsidiaire signifie que la responsabilité des associés n’est engagée qu’après l’épuisement des recours contre la personne morale.

Jurisprudence

Un exemple illustratif de cette responsabilité est fourni par une décision récente de la Cour de cassation. Une banque avait accordé un prêt à une SCI, et en raison de défauts de paiement, elle a d’abord poursuivi la société. Ce n’est qu’après avoir échoué à récupérer les sommes dues qu’elle s’est tournée vers les anciens associés, qui avaient cédé leurs parts. La Cour de cassation a rappelé que les anciens associés restent responsables des dettes qui étaient exigibles avant la cession de leurs parts, confirmant ainsi leur obligation de paiement même après avoir quitté la société.

Cette décision souligne l’importance pour les anciens associés de comprendre que leur responsabilité ne disparaît pas avec la cession de leurs parts. Les créanciers peuvent les poursuivre pour des dettes antérieures à leur départ de la société, ce qui peut être une surprise désagréable pour ceux qui pensaient s’être libérés de toute obligation.

Action des Créanciers et Conditions de Recevabilité

Pour qu’un créancier puisse poursuivre un associé, il doit être muni d’un titre exécutoire et avoir exercé de vaines poursuites contre la société. La Cour d’appel de Nancy a récemment clarifié ces conditions. Dans une affaire impliquant des prêts bancaires non remboursés par une société civile, la cour a validé les poursuites de la banque contre les associés sur la base de plusieurs éléments, dont un commandement de payer et un certificat d’irrécouvrabilité. Ces démarches démontrent que le créancier a épuisé tous les recours contre la société avant de se tourner vers les associés.

Prescription de l’Action

Le délai de prescription pour les actions contre les associés est de cinq ans, conformément à l’article 2234 du Code civil. Ce délai commence à courir à partir du moment où les remboursements cessent. Il est important de noter que les associés peuvent ne pas être informés des actes interrompant la prescription, ce qui complique leur situation.

Rôle de l’Avocat

Dans ce contexte complexe, le rôle de l’avocat est crucial. Les avocats conseillent les associés sur les risques associés à leur participation dans une société civile. Ils aident également à structurer les transactions de manière à minimiser les responsabilités futures et à s’assurer que les créanciers respectent les procédures légales avant de poursuivre les associés.

Pour les créanciers, les avocats jouent un rôle clé dans la préparation des dossiers et la vérification de la conformité des démarches avec les exigences légales. Ils veillent à ce que toutes les étapes nécessaires soient suivies pour garantir la recevabilité des actions en justice contre les associés.

Conclusion

Les obligations des associés de sociétés civiles en matière de dettes sociales sont un domaine complexe du droit qui nécessite une compréhension approfondie des lois et des jurisprudences applicables. Les avocats sont des acteurs indispensables pour guider tant les associés que les créanciers à travers les nuances de ces obligations. En fin de compte, une bonne préparation et un conseil juridique avisé peuvent prévenir des litiges coûteux et protéger les intérêts de toutes les parties impliquées.