Saisie immobilière

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Avocat Saisie Immobilière

Comprendre la saisie immobilière et se défendre

L’article suivant rédigé par un avocat expérimenté en saisie immobilière répondra aux questions suivantes : Qu’est ce que la saisie immobilière ? Quelles sont les différentes étapes de la procédure de saisie immobilière ? Quel est le rôle d’un avocat lors de la saisie immobilière ?

Nos avocats expérimentés en saisie immobilière vous offrent une assistance juridique complète pour protéger vos biens immobiliers tout au long de la procédure.

La saisie immobilière est un processus par lequel un créancier peut saisir et vendre un bien immobilier appartenant à son débiteur pour obtenir remboursement de sa créance impayée. Seuls les créanciers titulaires d’un titre exécutoire ont le droit d’initier à l’encontre de leur débiteur une procédure de saisie immobilière. La procédure de saisie immobilière est ponctuée de plusieurs étapes. 

1. La délivrance du « commandement de payer valant saisie »

La procédure de saisie immobilière commence par un acte de commissaire de justice -anciennement huissier de justice- appelé « commandement de payer valant saisie ». Le « commandement de payer valant saisie » doit être signifié au débiteur personnellement, c’est-à-dire par remise en mains propres à celui-ci. Toutefois l’acte peut également être signifié au débiteur par remise à son domicile à toute personne présente et qui accepte de le recevoir et en cas d’impossibilité de remise à domicile, le « commandement de payer valant saisie » peut être signifié à étude du commissaire de justice. En tout état de cause, le commissaire de Justice devra décrire dans un procès-verbal de remise de l’acte, sous peine de nullité de la signification, les circonstances ayant rendu impossible une remise à la personne du débiteur.

La signification doit être faite à chacun des débiteurs personnellement en cas de pluralité de débiteurs. Lorsque le débiteur est marié, le « commandement de payer valant saisie » doit également être notifié à son conjoint au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l’acte sous peine de caducité.

La délivrance d’un « commandement de payer valant saisie » est une formalité obligatoire de la saisie immobilière dont l’inobservance entraîne la caducité de la saisie.

Le bien immobilier objet du « commandement de payer valant saisie » est indisponible dès la signification de celui-ci, c’est-à-dire ne peut plus faire l’objet de quelque opération juridique (vente, constitution d’une hypothèque, donation, etc.) que ce soit tant que le « commandement de payer valant saisie » n’a pas été déclaré nul ou caduc ou la saisie levée.

2. Le procès-verbal de description des lieux

Huit (08) jours après la signification du commandement de payer et en cas d’absence de paiement de la dette cause de la saisie, le commissaire de justice peut pénétrer dans les lieux et procéder à un procès-verbal de description de ceux-ci.

3. La publication du « commandement de payer valant saisie »

Le commandement de payer valant saisie doit en outre être publié au fichier immobilier dans un délai de deux (02) mois à compter de sa signification, sous peine de caducité.

4. L’assignation à l’audience d’orientation

Dans les deux (02) mois qui suivent la publication du « commandement de payer valant saisie », le créancier devra assigner sous peine de caducité dudit commandement, le débiteur à une audience d’orientation devant le Juge de l’exécution compétent.

A cette audience, le débiteur pourra soulever tous les moyens de droit et de fait qu’il entend opposer à la saisie immobilière pour tenter, le cas échéant, d’en obtenir la mainlevée. Il pourra notamment soulever les irrégularités relatives aussi bien à la créance réclamée (ex : sommes préalablement payées et non comptabilisées, absence de titre exécutoire, etc.) qu’à la procédure de saisie immobilière elle-même (caducité du commandement de payer valant saisie, nullité de la signification, nullité du cahier des conditions de vente, etc.). Le débiteur pourra également solliciter le droit de vendre amiablement le bien saisi et un délai de grâce d’une durée maximum de deux (02) ans pour régler sa dette.

Le créancier en ce qui le concerne, devra exposer les moyens qui visent à soutenir et défendre sa saisie.

Il pourra notamment arguer que le commandement de payer valant saisie et plus généralement la procédure de saisie immobilière est régulière. Il pourra également demander le rejet de la demande de délai de grâce effectuée par le débiteur eu égard par exemple aux faibles revenus du débiteur et le rejet de la demande de vente amiable du bien.

5. Le jugement d’orientation 

Le Juge de l’exécution statue sur les moyens ainsi présentés et peut soit :

• ordonner la mainlevée de la saisie immobilière et la radiation subséquente du « commandement de payer valant saisie », auquel cas, la procédure de saisie immobilière prendra fin ;
• ordonner la vente amiable du bien à un prix qui ne saurait être inférieur à un montant qu’il fixera ;
• octroyer un délai de grâce au débiteur pour régler sa dette dans une durée qui ne peut excéder deux (02) années ;
• ordonner la vente forcée du bien et fixer une date d’adjudication à laquelle le bien saisi sera vendu aux enchères publiques. Le prix de l’adjudication servira à payer les créanciers et si celui-ci ne suffit pas à désintéresser les créanciers, ceux-ci peuvent initier d’autres procédures de saisie à l’encontre du ou des débiteurs.

La décision rendue par le Juge de l’exécution peut faire l’objet d’un appel dans les conditions définies par la loi.

6. La représentation par avocat obligatoire

La procédure de saisie immobilière est une procédure assez technique et complexe. C’est sans doute l’une des raisons pour lesquelles le législateur a rendu obligatoire la représentation par avocat -excepté l’hypothèse de la demande d’une vente amiable et les actes consécutifs à cette vente-, étant précisé que l’avocat reste un acteur clé pour conseiller, assister et représenter les parties (créancier ou débiteur) dans la procédure de saisie immobilière. Il est donc important de se faire représenter par un avocat expérimenté pour maximiser ses chances de succès et défendre ses intérêts.

Le cabinet GENIUS AVOCATS saura vous conseiller et vous défendre aux mieux de vos intérêts.

Me Prudence HOUNSA

Avocat au barreau de Paris

Docteur en droit des procédures civiles d’exécution