Le loyer du mois n’est pas arrivé sur votre compte, et votre locataire commercial ne répond plus. Que faire, et dans quel ordre, pour récupérer vos sommes sans faire d’erreur de procédure ?
Dans cet article, vous voyez chaque étape, de la relance jusqu’à l’expulsion, avec les délais qui conditionnent chacune et les garanties qui protègent votre recouvrement.
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Commencez par le bail. Il fixe la date de paiement, le montant du loyer et les charges. Vérifiez aussi que les sommes réclamées correspondent à ces chiffres.
Puis envoyez une relance écrite : montant dû, période concernée, échéance passée et moyens de paiement. Gardez-en une copie et une preuve d’envoi.
Avant d’envoyer la mise en demeure, vérifiez ces points :
- Le bail concerné, avec sa date de signature.
- Les sommes dues, mois par mois, charges comprises.
- Une date limite de paiement, fixée à quelques jours ou semaines de l’envoi.
- Un envoi en lettre recommandée avec avis de réception, qui prouve la date de réception.
Quand la clause résolutoire peut-elle jouer ?
Pour que le bail soit résilié de plein droit, il faut une clause résolutoire. Elle doit viser clairement le défaut de paiement. Vérifiez-le dans votre bail avant tout.
Rien ne se résilie tout de suite. La résiliation prend effet un mois après un commandement de payer resté sans effet, et ce commandement doit mentionner ce délai, sous peine de nullité.
Vérifiez que le commandement est délivré par un commissaire de justice et qu’il cite la clause résolutoire.
Une simple relance ne lance pas le délai d’un mois : seul le commandement le fait courir.
Si le locataire paie dans les conditions fixées par le juge, la clause ne joue pas.
Si le locataire soutient que les locaux sont impropres à leur usage à cause d’un manquement de votre part, le juge doit vérifier cette défense.
Impayé de loyers : les étapes de la procédure
Faites délivrer le commandement de payer par un commissaire de justice. Il doit viser la clause résolutoire et rappeler le délai d’un mois pour payer.
Joignez-y un décompte qui détaille les loyers et charges réclamés, les périodes concernées et les paiements déjà reçus. Le locataire doit pouvoir comprendre chaque somme demandée.
Si le locataire ne quitte toujours pas les lieux, l’expulsion se fait en trois temps :
- Après la décision d’expulsion, faites-la signifier par un commissaire de justice.
- Il délivre ensuite un commandement de quitter les lieux, puis peut procéder à l’expulsion.
- Si la force publique est nécessaire, il en demande le concours au préfet.
Quel tribunal saisir : référé ou procédure au fond ?
Le référé
Le référé obtient vite une décision provisoire, si l’urgence le justifie ou si la dette n’est pas sérieusement contestable. Pour un bail commercial, saisissez le tribunal judiciaire du lieu du local.
En référé, demandez au juge de constater que la clause résolutoire est acquise, d’ordonner l’expulsion et d’accorder une provision sur les loyers impayés et charges dues.
Le juge accorde une provision quand la dette ne se heurte pas à une contestation sérieuse. Si le locataire conteste une partie du décompte, demandez en référé le paiement de la partie non contestée, et réservez le reste au fond.
La procédure au fond
Si le locataire conteste sérieusement la dette, la voie change.
| Critère | Référé | Au fond |
|---|---|---|
| Décompte contesté | Seule la somme non contestée est accordée. | Le juge vérifie les sommes avant de statuer. |
| Commandement contesté | Le juge ne tranche pas la validité du commandement. | Le juge examine la validité du commandement. |
| Exception d’inexécution | Le juge doit l’examiner, même sans demande de délais. | Le juge examine les faits avant de statuer. |
Quels délais pour agir ?
Deux délais courent en même temps, avec des points de départ différents. Les cinq ans pour réclamer les loyers partent du jour où vous avez connu le défaut de paiement, ou auriez dû le connaître.
Le mois pour la clause résolutoire part de la signification du commandement, soit le jour où le commissaire de justice le remet au locataire.
Retenez ces points, qui arrêtent la prescription ou fixent des délais :
- Une demande en justice, même en référé, interrompt la prescription. Une mise en demeure, elle, ne suffit pas.
- Une reconnaissance de dette par le locataire interrompt aussi le délai.
- Pour les créances antérieures au jugement d’ouverture, déclarez-les dans les deux mois suivant la publication au Bodacc.
- Le juge peut reporter ou échelonner le paiement, sur deux ans au plus.
Combien coûte la procédure ?
Honoraires d’avocat
Demandez à votre avocat un devis écrit. Il doit détailler les actes inclus, les audiences, les frais annexes et la TVA, parce que les honoraires varient selon l’avocat et le travail demandé.
Si votre demande dépasse 10 000 €, la présence d’un avocat est en principe obligatoire devant le tribunal judiciaire. Prévoyez ce coût dès le départ. Seule l’expulsion y échappe.
Frais de commissaire de justice
Le commandement de payer est un acte à tarif réglementé. Comptez 25,53 € hors taxes, hors frais et majorations. Le prix peut varier selon l’acte et les frais engagés.
L’expulsion ajoute d’autres frais : actes, serrurier, déménagement ou garde des biens. Le total dépend de ce qu’il faut faire sur place, alors prévoyez une marge.
Frais à faire valoir au juge
- Conservez chaque facture du commissaire de justice et les justificatifs des autres frais.
- Listez les frais hors dépens, c’est-à-dire ceux que la loi ne met pas automatiquement à la charge de la partie perdante.
- Indiquez dans votre demande la somme que vous réclamez à ce titre.
- Joignez les justificatifs au dossier avant l’audience.
Garanties et procédure collective : les cas particuliers
Dépôt de garantie et caution
Le dépôt de garantie peut payer un loyer impayé ou des réparations dues au départ. Avant de calculer la somme à restituer, vérifiez le bail et le décompte.
Pour une caution personne physique, la mention doit être écrite de sa main : « s’engage comme caution », avec le montant en chiffres et en lettres. Si les deux diffèrent, c’est la somme en lettres qui compte.
Locataire en procédure collective
Si votre locataire entre en procédure collective, vous ne pouvez plus réclamer seul les loyers dus avant le jugement d’ouverture. Déclarez-les dans les deux mois suivant la publication du jugement au Bodacc.
Pour les loyers dus après ce jugement, le bailleur ne peut demander la résiliation qu’après trois mois. Si le locataire paie avant la fin de ce délai, elle n’est plus possible.
Même en procédure collective, la clause résolutoire reste soumise à son commandement de payer et à son délai d’un mois. Sans commandement délivré, ou avant la fin du mois, le bail ne se résilie pas. Avant de compter sur la clause, vérifiez ces deux points.
Retenez cet ordre : relance, mise en demeure, commandement de payer, puis le juge. Sans commandement délivré par un commissaire de justice, le bail ne se résilie pas.
Votre prochain pas : relisez la clause résolutoire de votre bail, puis préparez le décompte des sommes dues. Une fois ces deux points prêts, contactez un commissaire de justice.
Foire aux questions
Peut-on expulser un locataire commercial pendant la trêve hivernale ?
Oui, si le local est exclusivement commercial : la trêve hivernale ne protège que les lieux habités. Si le local sert aussi d’habitation, demandez un avis juridique avant d’engager l’expulsion.
L’assurance loyers impayés est-elle possible pour un local commercial ?
Oui, c’est possible, mais l’assurance ne couvre pas forcément tout. Avant de signer, lisez les garanties et les exclusions du contrat proposé. Pour un local commercial, vérifiez notamment si les charges sont comprises dans la garantie.
Faut-il obligatoirement un avocat pour engager cette procédure ?
Pas toujours. Devant le tribunal judiciaire, l’avocat est en principe obligatoire pour une demande de plus de 10 000 €. L’expulsion fait partie des exceptions : pour la demander, vous n’êtes pas obligé de passer par un avocat.
